法人化されていない分譲マンションの管理組合は、「権利能力無き社団」としての組織になります。組合という文字がありますが、労働組合とか漁業組合とかとは、違います。

組織を代表して運営に当る役員が必要です。役員は、理事長、副理事長、理事、監事です。人数は、管理規約で、マンションの規模（区分所有者数）に応じて決められています。役職は、書記、総務、会計、施設などで、各理事が役割を分担します。これら役員で理事会を構成しますが、監事だけは、議決権を持ちません。

初代役員は、売主が区分所有者に個別に当って就任を依頼するのが、普通です。役員の任期は、通常２年です。規模によっては、１年ごとに半数を入れ替え、実質１年のマンションもあります。（たとえば、最初の１年は副理事長、２年目に理事長）

２年目を過ぎると、売主のサービス点検がなくなり、管理組合は、売主から独立することになります。良好な住環境を維持するため、自ら活動しなければなりませんが、新築マンションの購入者の年齢層は「働き盛り」であり、自ら「管理業務」行うのは困難です。

たいていの新築物件では、管理委託会社を規約に書いていることが多いでしょう。堅実な管理会社に全面委託している場合は、役員の負担はほとんどなく、「決済」が主要業務となるでしょう。しかし、初期不良などの問題は、解決を急いでおかねばなりません。