11.マンション管理会社

1.資本関係
  1)建設会社、土地開発会社などの子会社(デベロッパー子会社)
    親会社の信用で評価されることが多いでしょう。
  2)マンション管理専門会社(独立系と呼ばれる)
    信用は自らの実績、口コミで培わねばなりません。以下のチェックリストで、
    管理会社評価の一助にしてください。

2.チェックリスト
  管理会社が受託する主なものを書き出してみました。管理がしっかりしているという
  ことは、こういうことがしっかりしているということです。
この色の項目は、法により適正化が義務付けられます。(平成22年5月1日より施行)
  判定 管理項目 模範的・標準的 リスク等
   業務システムの確立  管理システム全体がISOを取得するなど、標準化されている。管理物件が同じ管理事務標準で管理されている。
  マンションの預金口座
(収納口座、保管口座)
 マンション管理組合理事長名義  たとえば、管理会社の預金口座と一緒になっている場合には、管理会社が倒産した場合に預金の区別ができず、預金消滅の可能性あり。
  預金の安全対策 口座の印鑑を理事長が、通帳を管理会社が持っている。 預金口座の印鑑と通帳の両方を、どちらかが持っている場合には、何らかの意図が潜み、預金消滅のリスク大。
4    月次報告書作成  毎月作成され、役員が閲覧可能【管理費に含む】  
  総会資料作成 全区分所有者に配布【管理費に含む】  
  理事会サポート  理事会への出席  
  管理員 管理会社と直接契約(信頼関係大) 人件費削減が目的の派遣会社と契約
  清掃員 管理会社(関連会社等含む)  
  管理員研修 原則毎月集合教育開催(管理員同士の一体感が涵養)  
 10   経費分担の明確化 清掃に関わる物品負担【管理費に含む】  
 11   警報管理 本社警報管理室または、警備保障会社へのオンライン接続よる無人時間帯への対応【管理費に含む】  
 12   建物設備管理 送水圧ポンプ、各警報のチェック(毎月)【管理費に含む】  
 13   消防設備点検 半年毎(年2回)、3年毎消防署提出(法定)【管理費に含む】  
 14   受水槽・貯水槽清掃 年1回(法定)【管理費に含む】 専有部への水供給が、水道直結でない場合には、残留塩素が規定量以上あるか検査します。水垢などを定期清掃で除去します。 
 15   水質検査 年1回(法定)
 16   雑排水管清掃 年1回  
 17   火災受信所 通常、管理人室に装置がある。ガス、煙、熱感知警報 比較的最近建築のマンション
 18   特殊建物調査 3年毎(法定)
2.住民の視点
  チェックリストに挙げたような、管理会社の本当に大切な仕事や役割は、マンションの住民からはうかがい知ることができないので、いきおい管理員と清掃員の評価が管理会社の評価につながります。しかし、管理員は「管理会社の社員」ではなく、管理物件の要員として採用されるという特殊な事情があるので、「管理会社の質=管理員の質」とは必ずしも言えません。そこで、管理会社の経費はかさみますが、管理員が一同に会する研修が重要になります。

3.重要事項説明書
  管理業務の全面委託契約というのは、全区分所有者にとって、本来非常に重要なことですので、法的には資格所有者が説明しなければなりません。重要事項説明書には、詳細な委託契約内容が記されます。平成22年5月1日からは、法により、収納口座と保管口座の名義、通帳、印鑑の関係を重要事項説明書に記載しなければなりません。(毎年契約更新)

4.関連会社
  最新のマンションになるほどセキュリティや消防設備などが充実している反面、その維持管理が重要になります。それらへの対応力があるかどうかも管理会社の評価対象になります。

5.清算しない事項
  管理委託業務のうち、「清掃にかかわる道具・消耗品、管理費収納のための事務費、文具類」などは管理会社持ち、それ以外のものは管理組合持ちとなります。また、管理員の残業代、交通費、福利厚生費なども清算対象外です。
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