24.法律

私たちには「権利」があるのですが、その根拠となるものは「法律」です。権利が侵害された者は、裁判所に訴えることができ、権利が認められれば、国家権力によって回復できるのです。

1.民法における共有物の処分(変更、廃棄)
  この法律では、全員の同意が必要です。「その件、不同意」という共有者がいるのに、処分が実行されたら、不同意者は、裁判所に提訴できます。

2.分譲マンションにおける共有物の処分
  分譲マンションに限り、共有物の処分は民法ではなく、「区分所有法」が優先します。マンションの共有部の処分は、多数決で実行できます。階段をエレベータにするというような大きな変更には議決権数(専有部戸数)の3/4以上、外壁の色の変更など、軽微なものでは過半数以上という具合の多数決です。法で定められた多数決数以上の同意があれば、不同意者は、共有の権利を主張できません。

3.その他、区分所有法では
  1)最初に専有部全部を所有している売主は、
    最初の管理規約を作成できる。
    最初の役員を任命できる。

  2)管理規約について定めている。(標準管理規約という雛形がある)

  3)多数決の議決権数について定めている。

区分所有法は、「分譲マンションの管理組合の運営」を対象とした法律で、快適な住環境の維持を目的としています。ですから標準管理規約では、理事会にしても過半数の理事の出席で開くことができ、議案は出席理事の過半数で議決できると、ゆるやかです。強制的な義務は、感じられません。負荷が大きいと、理事のなり手がなくなります。

4.管理会社を対象にした法律
さて、「快適な住環境の維持」を目的として、区分所有者は、法律により全員管理組合の組合員にされます。運営のために役員を選出しますが、諸般の事情から役員の任期を定めています。任期が短いと役員が業務に慣れるまでに退任になる。任期が長いと長期に負担がかかり役員のなり手が少なくなる、逆に権力が長引けば不正行為の温床になる。これらは相反するものですので、標準的に任期を2年としています。新築マンションの購入者の多くは働き盛りの年代でボランティアの暇はなく、役員としてその力を発揮できません。役員だけでは、管理組合の業務を運営することは不可能だ、という現実があり、少なくとも新築時は、管理業務の全部を管理会社に委託します。そこで、「管理会社」が管理組合の信頼に応え得るか、という新たな問題が起こります。ここに、法律に基づく「管理の標準」が必要になります。

それが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」という法律です。
たとえば、この法律では、修繕積立金等を保管するための口座は、管理組合を名義人としなければならず、当該口座の通帳及び印鑑の双方を管理会社が同時保管することを禁じています。預金の消失の可能性を排除するためです。一戸当り、50万円〜100万円の積立金が消失したら、取り戻すのは難しくなり、あとのまつりです。

「管理会社は通帳を、管理組合理事長が印鑑を持つ」というのが、賢明なやり方です。

5.この他、老朽化マンションの増加に対応した、「建て替えを円滑に行うための法律」もありますが、本書の主題ではありません。
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