24．法律

私たちにあるはずの「権利」、その根拠となるものは「法律」です。権利が侵害された者は、裁判所に訴えることができ、権利が認められれば、国家権力によって回復できるのです。

1．民法
民法における共有物の処分（変更、廃棄）ついては、民法が法律上の根拠となりますが、この法律では、全員の同意が必要です。「その件、不同意」という共有者がいるのに、処分が実行されたら、不同意者は、裁判所に提訴できます。

2．民法に優先する法律
それが「区分所有法」です。分譲マンションにおける共有物の処分について、民法を緩和するために制定された法律です。

分譲マンションに限り、共有物の処分は民法ではなく、「区分所有法」が優先します。これにより、マンションの共有部の処分は、多数決で実行できます。

たとえば、階段をエレベータにするというような大きな変更には議決権数（専有部戸数）の３／４以上の賛成、外壁の色の変更など、軽微なものでは過半数以上の賛成、という具合に、総会での多数決で決めることができます。

法で定められた議決権数以上の賛成があれば、不同意者は、共有物の権利を主張できません。

3．たとえば
区分所有法では
1）最初に専有部全部を所有している売主は、
最初の管理規約を作成できる。
最初の役員を任命できる。

2）管理規約について定めている。（標準管理規約という雛形がある）

3）多数決の議決権数について定めている。

4．目的
区分所有法は、「分譲マンションの管理組合の運営」を対象とした法律で、快適な住環境の維持を目的としています。ですから標準管理規約では、理事会にしても過半数の理事の出席で開くことができ、議案は出席理事の過半数で議決できると、ゆるやかです。

強制的な義務は、感じられません。負荷が大きいと、理事のなり手がなくなります。

5．最初の役員の実情
さて、「快適な住環境の維持」を目的として、区分所有者は、法律により全員管理組合の組合員にされます。

組織運営のための役員を選出しますが、役員には任期があります。任期が短いと役員が業務に慣れるまでに退任になる。任期が長いと長期に負担がかかり役員のなり手が少なくなる。

任期を長くして、権力が長期に一個人に集中すれば不正行為の温床になる可能性があります。「任期の長短」、これらの影響には相反するものがありますので、標準的な任期を２年としています。

新築マンションの購入者の多くは働き盛りの年代です。ボランティアに時間をさく暇はないのが実情です。また、実情のわからない役員だけでは、管理組合の業務を運営することは不可能だ、という現実があります。

少なくとも新築時は、売主は、管理業務の全部を管理会社に委託しています。そこで、「管理会社」が管理組合の信頼に応え得るか、という新たな問題が起こります。ここに、法律に基づく「管理の標準」が必要になります。

6．管理会社に関する法律
それが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」という法律です。たとえば、この法律では、修繕積立金等を保管するための口座は、管理組合を名義人としなければならず、当該口座の通帳及び印鑑の双方を管理会社が同時保管することを禁じています。

預金の消失の可能性を排除するためです。一戸当り、５０万円〜１００万円の積立金が消失したら、取り戻すのは難しくなり、あとのまつりです。

「管理会社は通帳を、管理組合理事長が印鑑を持つ」というのが、賢明なやり方です。

この他、老朽化マンションの増加に対応した、「建て替えを円滑に行うための法律」もありますが、本書の主題ではありません。
 
 
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分譲マンション管理人　笹倉正義
2011/9/2、2021/8/15
 
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